Nach dem Gesetz muss der Vermieter Mängel oder Fehler der Mietsache beseitigen bzw. reparieren. Tut er das nicht, kann der Mieter unter Umständen den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beheben lassen, er hat möglicherweise Schadensersatzansprüche oder ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete. Bei „schwersten“ Mängeln kann er sogar fristlos kündigen.
Das wichtigste Mieterrecht bei Wohnungsmängel ist aber die Mietminderung. Solange Wohnungsmängel vorliegen, kann der Mieter die Miete kürzen, das heißt, er hat das Recht weniger Miete zu zahlen.
Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechtigen den Mieter zur Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einer Gaststätte oder Diskothek oder unter Umständen Störungen, die von einer benachbarten Baustelle ausgehen. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert.
100 Prozent Miete gibt es nur für 100 Prozent Wohnwert, so wie es beim Mietvertragabschluss vereinbart war. Sinkt der Wohnwert, muss auch die Miete sinken.
Die Mietminderung ist natürlich ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat, bei völlig unerheblichen Beeinträchtigungen oder wenn der Mieter den Mangel schon bei Einzug in die Wohnung kannte oder er ihn hätte problemlos erkennen können. Wer eine billige Altbauwohnung mit morschen und blinden Fenstern anmietet, kann nicht wenige Monate später die Miete kürzen. Hier geht man davon aus, dass bei Vertragsabschluss Mieter und Vermieter gerade wegen dieser Mängel eine niedrigere Miete vereinbart haben.
Wichtig: Der Mieter muss seinen Vermieter immer darüber informieren, wenn ein Mangel vorliegt. Er ist zur Mitteilung verpflichtet. Hat er dies getan, schadet es seinem Recht auf Mietminderung auch nicht, wenn er einige Monate lang trotz Mängel und trotz Mängelanzeige anstandslos weiter die Miete gezahlt hat. Zur Vermeidung von Rechtsnachteilen sollten Sie Ihren Mieterverein fragen.
Achtung Mieterhöhung:
Nach einer Mieterhöhung, zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete, werden die „Karten aber völlig neu gemischt“.
Hält sich der Vermieter nicht mehr an die Absprache „niedriger Mietpreis für niedrige Wohnqualität“, kann der Mieter wegen „Altmängeln“ die Miete kürzen. Der Minderungsbedarf darf aber nicht höher ausfallen als die Mieterhöhung.
